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VALORACIÓN DE SUELOS

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VALORACIÓN DE SUELOS  Análisis práctico comparativo de la decisiones empresariales, las normas de valoración
ref. 2390
Antonio Caparros Navarro
julio 2012
352 páginas
Precio de Venta (IVA y Gastos de envío incluidos) EN PROMOCIÓN  37,02 €


9788490140376 portada: VALORACIÓN DE SUELOS Análisis práctico comparativo de la decisiones empresariales, las normas de valoración [Antonio Caparros Navarro]

La importancia de establecer una valoración razonable, para todos los actores que intervienen en los mercados del suelo: administración, empresas y financiadores es de importancia vital para la economía de un país.

El texto tiene como objetivo principal, acometer el tema de Valoración de suelos, desde un nuevo punto de vista, realizando el análisis comparativo entre las DECISIONES EMPRESARIALES de las empresa cuya materia prima es el suelo comparándolas con los criterios de las normas de valoración de suelos, que existen en nuestro país:

  • La de Valoración Catastral, de efectos exclusivamente fiscales
  • La norma ECO 805/2003, de valoraciones a efectos del mercado hipotecario
  • La nueva norma de valoración de acuerdo al Reglamento de la Ley del Suelo 8/2007, establecido recientemente por Real Decreto 1492/2011, vigente desde el 10 de noviembre de 2011

Analizando las intimas conexiones o en su caso, desconexiones entre ellas.

Los primeros cuatro capítulos tratan de explicar los conceptos clave de materias tan variadas como las jurídico-urbanísticas, fiscales y económico-financieras, de una forma clara y practica con 18 ejemplos intercalados en el texto, numerosas tablas de elaboración propia y comentarios del autor sobre los textos legales.

En el capitulo quinto se incluyen, por un lado las conclusiones del autor, sobre el análisis realizado, poniendo en evidencia los problemas que, a su juicio, necesitan de una reflexión para su profunda modificación, que no se solventa con simples prorrogas, la última de ellas hasta el 1 de julio de 2012 y también se narra una historia «casi verdadera» con cinco ejemplos prácticos, que cuantifican lo sucedido desde 1997 hasta hoy, suficientemente aleccionadora.

Al texto se le añaden ocho anejos que pensamos de utilidad práctica para facilitar la labor de los tasadores.

El libro esta dirigido a empresas tasadoras, arquitectos e ingenieros que se dedican al urbanismo y a los interesados en derecho urbanístico y fiscal, ya que el lenguaje utilizado esta abierto a todos ellos.

SUMARIO

CAPÍTULO 1. CONCEPTOS PREVIOS RELATIVOS AL URBANISMO

  1. El proceso de transformación de un suelo para su integración en la trama urbana
  2. Parámetros tradicionales de valor de un suelo: Ordenación del territorio y planeamiento urbanístico
    1. Clasificación del suelo
    2. Calificación del suelo
    3. Edificabilidad
    4. Superficie construida y útil de un inmueble
    5. Aprovechamiento urbanístico y sus tipos
    6. Ámbitos de actuación urbanística
    7. Coeficientes de homogeneización
    8. Unidades de aprovechamiento (UA)
    9. Cálculo del aprovechamiento tipo y del medio ponderado
    10. El excedente de aprovechamiento
    11. Factor de cohesión social
  3. Los sistemas de ejecución del planeamiento
    1. Sistema de compensación
    2. Sistema de cooperación
    3. Sistema de expropiación
    4. Sistema de ejecución forzosa
    5. Sistema de ejecución por urbanizador privado
  4. La documentación urbanística
    1. La ficha urbanística
    2. La cédula urbanística
    3. Efectos de la calificación urbanística
  5. Plazos legales mínimos de ejecución del planeamiento
  6. Los costes de transformación y edificación del suelo para susintegra- ción en la trama urbana en relación con las técnicas valorativas

CAPÍTULO 2 CONCEPTOS PREVIOS DE VALORACIÓN EN RELACIÓN CON EL PLANTEAMIENTO ECONÓMICO FINANCIERO DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA

  1. El precio del uso del dinero: tipos de interés
    1. Formación de los tipos de interés de mercado: tipos de interés real y nominal
    2. Capitalización y descuento financiero: tipo de interés anual y efectivo
    3. Tipos de mercado de referencia
    4. Otros tipos de interés de referencia
  2. Los resultados de la actividad económica, los márgenes económicos y el beneficio empresarial de un promotor y de una promoción inmobiliaria
  3. Viabilidad de las promociones inmobiliarias
    1. Ratios de rentabilidad estática
    2. Ratios de rentabilidad dinámicos
    3. Análisis de sensibilidad

CAPÍTULO 3 PLANTEAMIENTO GENERAL DE LA VALORACIÓN DE INMUEBLES

  1. Antecedentes según la Ley 13/1998, de 18 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones de acuerdo al texto final establecido por la Ley 10/2003, de 20 de mayo
  2. Antecedentes legislativos: la vigente Ley del Suelo 8/2007, de 12 de mayo y su Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio
  3. Otras normas vigentes sobre valoración de inmuebles
    1. Valoración catastral de inmuebles urbanos
    2. Valoración hipotecaria: Orden ECO 805/2003

CAPÍTULO 4 ANÁLISIS DEL REAL DECRETO 1492/2011 REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DEL SUELO

  1. Conceptos previos
    1. Renta real o potencial de una explotación. (Articulo 8)
    2. Situación básica de suelo urbanizado (Articulo 2)
    3. Uso y edificabilidad de referencia del suelo no edificado a efectos de valoración (Artículo 20)
    4. Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo (Articulo 21)
  2. Valoración en situación de suelo rural (articulo 7 y siguientes)
    1. Paso 1.- identcación de la clase de explopiar
    2. Paso 2.- Cálculo de la renta real o potencia de la explotación
    3. Paso 3.- Elección. del tipo de capitalización.
    4. Paso 4.- Calcular el valor del suelo rural como resultado de la capitalización
    5. Paso 5.- Aplicación de los factores de corrección del valor obtenido del suelo rural
    6. Casos especiales de valoraciones de suelo rural
      ##Valoración de las edificaciones construcciones e instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural
  3. Valoración en situación de suelo urbanizado (Artículo 19)
    1. Valoración de suelo urbanizado no edificado (Artículo 22)
    2. Valoración de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación (Artículo 23)
    3. Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación (Artículo 26)
    4. Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de equidistribución de beneficios y cargas (Artículo 27)
    5. Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización (Artículo 25)
  4. Valoración conjunta de suelo y edificación por el metodo de comparación (Articulo 24)

CAPÍTULO 5 CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS COMPARATIVO REALIZADO Y APLICACIONES PRÁCTICAS

  1. Conclusiones del análisis comparativo realizado
  2. Aplicaciones prácticas
    1. Introducción histórica
    2. Caso práctico nº 1. Aplicación Norma ECO 805/2005 método residual estático
    3. Caso práctico nº 2. Valoración de los efectos de la obligación do reservar un porcentaje de la edificabilidad residencial para la construcción de viviendas de protección pública . Aplicación Norma ECO 805/2003 método residual dinámico
    4. Caso práctico nº 3
    5. Caso práctico nº 4. Valoración según reglamento de valoración de la Ley del Suelo a la situación de suelo urbanizado sin edificar y sin ejecutar la urbanización
    6. Caso práctico nº 5. Valoración aplicando el Reglamento de la ley del Suelo en situación de suelo rural sin ninguna explotación.
  3. Una historia real
    1. Periodos de evolución del sector inmobiliario residencial
    2. Teorías sobre ciclos económicos
    3. Futuro del sector inmobiliario
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