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REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS


REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS  Planteamiento jurídico-económico-financiero y fiscal (Monografía de la "Revista Aranzadi de Urbanismo y Edificación" Nº 22)
ref. 1946
Caparros Navarro, Antonio
1ª Ed. Noviembre de 2010
319 Págs.
Precio de Venta (IVA y Gastos de envío incluidos) EN PROMOCIÓN  39,85 €


9788499036304 portada: REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS Planteamiento jurídico-económico-financiero y fiscal (Monografía de la

Revista Aranzadi de Urbanismo y Edificación Nº 22

En el texto que figura a continuación se ofrece una visión global de las operaciones inmobiliarias de rehabilitación de edificios de uso residencial, abarcando todos los campos en que se desarrollan este tipo de actividades: problemática de la adquisición del edificio a rehabilitar. Las tasaciones de este tipo de edificios, que tienen su repercusión en el concepto fiscal de rehabilitación y sus importantes consecuencias, adaptado al Real Decreto-Ley 6/2010 de 9 de abril, que introduce importantes modificaciones fiscales en el ámbito de la rehabilitación de edificios de viviendas.

La Rehabilitación Protegida del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009 - 2012. Las repercusiones del cómputo de superficies: útiles, construidas y construidas con zonas comunes. Las actividades que comprenden estas operaciones de rehabilitación de edificios, se extienden a su adquisición, ejecución de obras, como de la comercialización de los edificios rehabilitados. El planteamiento económico y financiero de este tipo de operaciones de rehabilitación en precio de renta o alquiler libre y protegido. La descripción de las ayudas financieras de estas operaciones: préstamos convenidos, subsidiaciones y subvenciones. El análisis de la rentabilidad de estas operaciones de rehabilitación, tanto estática como dinámica, estableciendo los criterios mas utilizados por los analistas: ratios de rentabilidad estática (rentabilidad de la inversión, rentabilidad financiera y margen de ventas), como de rentabilidad dinámica (la Tasa de Rentabilidad Interna (TIR), Valor Actual neto de la Inversión (VAN) y el plazo de recuperación de la Inversión o Pay Back (PB). Para hacer comprensible el texto, al mayor numero de lectores posible, se incorporan 31 comentarios, 35 tablas de elaboración propia y 21 ejemplos numéricos de las áreas que suponemos pueden plantear mayor dificultad de compresión, de un texto generalita e introductorio.

Por ultimo se incorporan dos apéndices de ayuda sobre determinados aspectos de la legislación autonómica en la materia. El texto se cierra con dos apendices de legislación con 44 tablas y una bibliografía seleccionada donde el lector interesados puede ampliara los conocimientos específicos de cada una de las materias..

PALABRAS CLAVE:

Concepto de Edificio; Características Morfológicas de un Edificio; Obras en los Edificios: Rehabilitación; Derechos de los ocupantes de un edificio; Desalojo de Edificios; Tasación de Edificios para Rehabilitar, Métodos de Tasación, Actualización de Rentas, Residual Estático y Residual Dinámico; Rehabilitación Protegida; Computo de Superficies: Superficie construida, superficie construida con zonas comunes, Superficie Útil; Presupuesto Protegible; Áreas de Rehabilitación Integral (ARIS); Áreas de renovación Urbana (ARUS); Programa RENOVE; Concepto Fiscal de rehabilitación; Viabilidad de una Rehabilitación de Edificio: Estudio Económico y Cash - Flor; Ratios de rentabilidad Estática: Rentabilidad Económica de la Inversión (REI), Rentabilidad Financiera (RF) , Margen de ventas (MgV); Ratios de Rentabilidad Dinámica: Tasa Interna de Rentabilidad (TIR), Valor Actual Neto (VAN), Plazo de Recuperación de la Inversión o Pay Back (PB)

SUMARIO

CAPÍTULO 1. DEFINICIÓN Y CONCEPTOS GENERALES

  • 1. Concepto de edificio
    • 1.1. Funciones del edificio
    • 1.2. Elementos de un edificio
      • 1.2.1. Parcela
      • 1.2.2. Cerramientos exteriores del edificio
      • 1.2.3. Elementos singulares
      • 1.2.4. Accesos y elementos de comunicación
      • 1.2.5. Espacios habitables
      • 1.2.6. Elementos de distribución interior
      • 1.2.7. Patios
    • 1.3. Morfología de un edificio
      • 1.3.1. Rasante de la edificación
      • 1.3.2. Elementos edificados bajo rasante
      • 1.3.3. Elementos edificados sobre rasante
      • 1.3.4. Altura máxima de edificación
      • 1.3.5. Aplicación al caso de rehabilitación de edificios
    • 1.4. Tipología de los edificios de uso residencial
      • 1.4.1. Unifamiliares
      • 1.4.2: Bifamiliares
      • 1.4.3. Multifamiliares o colectivos
      • 1.4.4. Complejos inmobiliarios
  • 2. Necesidades que cubre un edificio y problemática medioambiental que plantea
  • 3. Obras en los edificios
  • 4. Obras de restauración
  • 5. Obras de conservación o mantenimiento
  • 6. Obras de consolidación o reparación
  • 7. Obras de rehabilitación
    • 7.1. Obras de acondicionamiento
    • 7.2. Obras de reestructuración
      • 7.2.1. Obras de reestructuración puntual
      • 7.2.2. Obras de reestructuración parcial
      • 7.2.3. Obras de reestructuración general y total
  • 8. Obras exteriores a los edificios
  • 9. Obras de reconfiguración
  • 10. Obras de demolición
  • 11. Obra de nueva edificación
  • 12. Intervención en edificios catalogados o con algún tipo de protección
  • 13. Bienes inmuebles pertenecientes al patrimonio histórico español
  • 14. El estado de ruina de un edificio
  • 15. Legislación sobre rehabilitación de edificios y viviendas

CAPÍTULO 2. OBTENCIÓN DE LA MATERIA PRIMA: EL EDIFICIO PARA REHABILITAR

  • 1. Situación inicial del edificio
    • 1.1. Propietario único del edificio (sea persona física o jurídica)
    • 1.2. Propietarios individualizados por vivienda y/o local comercial (sean personas físicas o jurídicas)
  • 2. Derechos de los ocupantes
    • 2.1. Inquilinos de viviendas
      • 2.1.1. Duración del contrato
    • 2.2. Inquilinos de locales comerciales
    • 2.3. Precaristas
  • 3. Valor del edificio a rehabilitar
    • 3.1. Método residual dinámico
    • 3.2. Método residual estático
    • 3.3. Método de actualización de rentas
  • 4. Ejemplo práctico de tasación de un edificio para rehabilitación
  • 5. Formalización jurídica de la adquisición de un edificio para rehabilitar
  • 6. Contratos preparatorios o accesorios de la adquisición
    • 6.1. Promesa de compra venta
    • 6.2. Contrato de opción de compra
    • 6.3. Contrato de señal o de arras
    • 6.4. Compraventa con condición suspensiva
    • 6.5. Compraventa con condición resolutoria
  • 7. Contratos de adquisición de la propiedad del edificio
    • 7.1. Compraventa
    • 7.2. Permuta
    • 7.3. Aportación
    • 7.4. Adquisición indirecta por compra de acciones de una sociedad propietaria del edificio.
  • 8. Adquisición del uso de vuelo de un edificio

CAPÍTULO 3. TIPOLOGÍAS DE REHABILITACIÓN

  • 1. La rehabilitación de edificios
  • 2. La rehabilitación de áreas urbanas, de edificios y de viviendas
  • 3. Aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) a las obras de rehabilitación de edificios
  • 4. Aplicación a las obras de rehabilitación de edificios del Código Técnico de la Edificación (CTE)
  • 5. Aplicación de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones en la rehabilitación de edificios
  • 6. Aplicación de la normativa técnica de accesibilidad universal en los edificios de viviendas y supresión de barreras arquitectónicas a las obras de rehabilitación de edificios.
    • 6.1. Legislación estatal
    • 6.2. Legislación autonómica
  • 7. Aplicación de la normativa mínima de habitabilidad
  • 8. Aplicación del certificado de eficiencia energética a las obras de rehabilitación de edificios
  • 9. Aplicación de la normativa de ecoeficiencia de Cataluña
  • 10. Aplicación de los criterios de eficiencia energética y sostenibilidad de la Comunidad Valenciana

CAPÍTULO 4. REHABILITACIÓN PROTEGIDA

  • 1. Plan estatal de vivienda y rehabilitación 2009-2012
  • 2. Limitaciones del plan para promociones de viviendas procedentes de rehabilitación
    • 2.1. Productos procedentes de la rehabilitación y su destino
    • 2.2. Cómputo de superficies
      • 2.2.1. Superficie construida de vivienda, anejo o ¡ocal comercial o de negocio.
      • 2.2.2. Superficie construida con zonas comunes
      • 2.2.3. Superficie útil
      • 2.2.4. Superficies útiles computables
      • 2.2.5. Relación entre superficies
    • 2.3. Superficie útil protegida mínima
    • 2.4. Precios máximos de venta
    • 2.5. Renta inicial máxima en promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 2.6. Limitaciones al acceso de compradores y arrendatarios de productos protegidos procedente de rehabilitados.
  • 3. Financiación de promociones de viviendas procedentes de rehabilitación
  • 4. Concepto de presupuesto protegido en actuaciones de rehabilitación
  • 5. Programa de áreas de rehabilitación integral de conjuntos históricos, centros urbanos, barrios degradados y municipios rurales (ARIS) (artículos 45 a 53)
    • 5.1. Programa áreas de rehabilitación integral (ARIS)
    • 5.2. Áreas de renovación urbana (ARUS)
  • 6. Programa ayudas Renove (artículos 58 a 62 del Real Decreto 2066/2008)
  • 7. Actuaciones del promotor inmobiliario respecto a las operaciones de rehabilitación protegida.

CAPÍTULO 5. FISCALIDAD DE LAS OPERACIONES DE REHABILITACIÓN

  • 1. Conceptos fiscales de carácter general sobre la transmisión de inmuebles
  • 2. Operaciones exentas del impuesto según el artículo 20.uno. 220 de la Ley del IVA según el texto establecido por el Real Decreto-ley 6/ 2010, de 9 de abril.
  • 3. Concepto fiscal de rehabilitación según lo dispuesto en el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril
  • 4. Tipos impositivos aplicables por TPO y AJD en las Comunidades Autónomas
  • 5. Tipos impositivos de IVA
  • 6. Liquidación y devolución del IVA
  • 7. Fiscalidad de la adquisición de edificios para su rehabilitación
    • 7.1. Fiscalidad del contrato de promesa de compraventa
    • 7.2. Fiscalidad del contrato de señal
    • 7.3. Fiscalidad del contrato de Opción de compra
    • 7.4. Compraventa
    • 7.5. Permuta
    • 7.6. Aportación
    • 7.7. Compre, indirecta de las acciones de una sociedad que es su titular
  • 8. Fiscalidad de la adquisición de edificios para su demolición
  • 9. Fiscalidad del contrato de ejecución de obras de rehabilitación de edificios
  • 10. Fiscalidad de la comercialización de los productos obtenidos en la rehabilitación de edificaciones
    • 10.1. Venta de productos rehabilitados
    • 10.2. Alquiler de los productos rehabilitados
    • 10.3. Alquiler con opción de compra de los productos rehabilitados
  • 11. Deducción del IVA soportado por los promotores de edificios rehabilitados
  • 12. Deducción en el impuesto de la renta de las personas físicas por obras de mejora en la vivienda habitual

CAPÍTULO 6. PLANTEAMIENTO DE LA VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA DE LA REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS.

  • 1. Precauciones en la adquisición del edificio para rehabilitar
  • 2. Particularidades del proyecto técnico de edificación
  • 3. Particularidades de la licencia de obras
  • 4. Planteamiento del estudio económico
    • 4.1. Estudio económico de un edificio rehabilitado para la venta
    • 4.2. Estudio económico de un edificio rehabilitado para alquiler
    • 4.3. Estudio económico de una promoción de rehabilitación de edificio para la venta en aportación.
  • 5. Planteamiento del cash flow de tesorería y del cash flow operativo
    • 5.1. Detalle de cash-flow de tesorería
    • 5.2. Cash flow operativo
  • 6. Rentabilidad de la promoción
    • 6.1. Ratios de rentabilidad estática
    • 6.2. Ratios de rentabilidad dinámica
  • 7. Ejemplo práctico de viabilidad de una promoción de un edificio para rehabilitación con destino a la venta.

APÉNDICE 1. ÁMBITOS TERRITORIALES DE PRECIO MÁXIMO SUPERIOR (ATPMS)

ÚLTIMA PUBLICACIÓN DE LA CLASIFICACIÓN DE LOS ATPMS APROBADO POR EL MINISTERIO DE LA VIVIENDA SEGÚN LO DISPUESTO EN LA ORDEN VIV/1952/2009, DE 15 DE ABRIL, A PETICIÓN DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS Y CIUDADES AUTÓNOMAS DE CEUTA Y MELILLA.

  • A. Grupo A
  • B. Grupo B
  • C. Grupo C

APÉNDICE 2. RESUMEN DE LEGISLACIÓN AUTONÓMICA EN MATERIA DE VIVIENDAS Y ANEJOS DE PROTECCIÓN PÚBLICA PROCEDENTES DE REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS.

  • 0. Objetivos
  • 1. Andalucía
    • 1.1. Precios máximos de venta de productos procedentes de rehabilitación
    • 1.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 1.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 1.4. Cómputo de superficies
      • 1.4.1. Vivienda
      • 1.4.2. Alojamientos
      • 1.4.3. Garajes
      • 1.4.4. Trasteros y demás anejos
  • 2. Aragón
    • 2.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 2.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 2.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 2.4. Cómputo de superficies
      • 2.4.1. Viviendas
      • 2.4.2. Garajes
      • 2.4.3. Trasteros y anejos
  • 3. Principado de Asturias
    • 3.1. Promociones rehabilitadas para venta
  • 4. Islas Baleares
    • 4.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 4.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento.
    • 4.3. Arrendamiento con opción de compra
    • 4.4. Cómputo de superficies
  • 5. Canarias
    • 5.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 5.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 5.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 5.4. Cómputo de superficies
      • 5.4.1. Viviendas
      • 5.4.2. Anejos
      • 5.4.3. Superficie útil en el caso de adquisición de vivienda usada y rehabilitación de viviendas para arrendamiento.
      • 5.4.4. Alojamientos protegidos
  • 6. Cantabria
    • 6.1. Promociones rehabilitadas en venta
    • 6.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 6.3. Cómputo de superficies
      • 6.3.1. Viviendas
      • 6.3.2. Garajes
      • 6.3.3. Trasteros
      • 6.3.4. Locales comerciales o de negocio
  • 7. Castilla-La Mancha
    • 7.1. Promociones rehabilitadas en venta
    • 7.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 7.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 7.4. Cómputo de superficies
      • 7.4.1. Viviendas
      • 7.4.2. Garajes
      • 7.4.3. Trasteros
      • 7.4.4. Locales comerciales
  • 8. Castilla y León
    • 8.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 8.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 8.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
  • 9. Cataluña
    • 9.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 9.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 9.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 9.4. Cómputo de superficies
      • 9.4.1. Viviendas
  • 10. Extremadura
    • 10.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 10.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 10.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 10.4. Cómputo de superficies
      • 10.4.1. Viviendas
      • 10.4.2. Garajes
      • 10.4.3. Trasteros y anejos
  • 11. Galicia
    • 11.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 11.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 11.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 11.4. Cómputo de superficies
      • 11.4.1. Viviendas
      • 11.4.2. Garajes
      • 11.4.3. Trasteros y anejos
  • 12. La Rioja
    • 12.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 12.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 12.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 12.4. Cómputo de superficies
      • 12.4.1. Viviendas
      • 12.4.2. Anejos
  • 13. Madrid
    • 13.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 13.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 13.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 13.4. Cómputo de superficies
      • 13.4.1. Viviendas
      • 13.4.2. Garajes
      • 13.4.3. Trasteros y anejos
      • 13.4.4. Locales comerciales
  • 14. Murcia
    • 14.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 14.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 14.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 14.4. Cómputo de superficies
      • 14.4.1. Viviendas
      • 14.4.2. Garajes
      • 14.4.3. Trasteros y anejos
  • 15. Navarra
    • 15.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 15.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 15.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 15.4. Cómputo de superficies
      • 15.4.1. Viviendas
      • 15.4.2. Garajes
      • 15.4.3. Trasteros y anejos
      • 15.4.4. Locales comerciales
  • 16. País Vasco
    • 16.1. Ámbitos territoriales homogéneos
    • 16.2. Promociones rehabilitadas para venta
    • 16.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 16.4. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 16.5. Cómputo de superficies
      • 16.5.1. Viviendas
      • 16.5.2. Garajes
      • 16.5.3. Trasteros y anejos
  • 17. Comunidad Valenciana
    • 17.1. Promociones rehabilitadas para venta
    • 17.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    • 17.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    • 17.4. Cómputo de superficies

BIBLIOGRAFÍA SELECCIONADA

Una unidad de:
REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS
(ref. 1946)
IMPORTE TOTAL
(impuestos incluidos)
39,85