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LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON PRESTAMO HIPOTECARIO

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LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON PRESTAMO HIPOTECARIO  Adaptado a la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario
ref. 1079
Javier García Gil
2ª edición enero 2008
Libro de 621 páginas
Precio de Venta (IVA y Gastos de envío incluidos) EN PROMOCIÓN  116,37 €


9788496164840 portada: LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON PRESTAMO HIPOTECARIO Adaptado a la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario [Javier García Gil]

La primera parte, analiza el régimen jurídico del Contrato de Compraventa, con especial atención a la protección del comprador (cláusulas contractuales abusivas, información registral, elección de notario,etc.), así como la compraventa de vivienda con particularidades (de vivienda de ajena pertenencia, de viviendas arrendadas, de protección oficial, en copropiedad, en régimen de propiedad horizontal, gananciales, “vivienda familiar”, hipotecadas, embargadas, etc.), concluyendo con el estudio de los distintos impuestos que inciden en la compraventa.

La segunda parte, se dedica al examen de la compraventa con préstamo hipotecario (préstamo a interés fijo, a interés variable, con cuota de amortización fija, mixto, etc.), al tipo de referencia (EURIBOR), al diferencial y al coste efectivo del préstamo.

Se analizan también otros aspectos como la formalización del préstamo hipotecario y la normativa reguladora de la transparencia de las condiciones financieras, la subrogación y modificación del préstamo hipotecario y su problemática, ejecución de la hipoteca y la tributación del préstamo garantizado con hipoteca.

Incluye FORMULARIOS, normativa especial y RESOLUCIONES de la DGRN.

Adaptado a la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario

También adaptado al Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias

Autor:
F. Javier García Gil
Magistrado.
Colaboradores:
Miguel García Gil
Notario
José Luis García Gil
Inspector de Hacienda del Estado

 

SUMARIO

 

LIBRO PRIMERO

 

PRIMERA PARTE. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA

  • CAPITULO I. CARACTERIZACIÓN JURÍDICA DEL CONTRATO
    • I. Introducción. La vivienda. Precisiones conceptuales
    • II. Caracteres del contrato de compraventa de vivienda
    • III. La compraventa de vivienda y otras figuras jurídicas
      • A. Compraventa y permuta
      • B. Compraventa y dación en pago. Pago por cesión de bienes
      • C. "Leasing" inmobiliario
      • D. Venta "en garantía"
      • E. Acceso diferido a la propiedad
      • F. Enajenación forzosa por causa de utilidad pública
    • IV. Disciplina legal de la compraventa de vivienda
  • CAPITULO II. EL PROCESO FORMATIVO DE LA COMPRAVENTA
    • I. Conversaciones o tratos preliminares
    • II. La oferta
      • A. La oferta en la legislación protectora del consumidor (comprador)
      • B. La oferta en la legislación autonómica
    • III. Precontrato o contrato preliminar de venta. Promesa de comprar o vender
    • IV. La opción de compra
    • V. Perfeccionamiento y consumación de la compraventa
  • CAPITULO III. PROTECCIÓN DEL COMPRADOR DE VIVIENDA
    • I. Condiciones generales de la contratación y cláusulas contractuales abusivas
      • A. Disciplina general de las cláusulas abusivas
      • B. Las cláusulas abusivas en particular
      • C. Información registral
  • CAPITULO IV. SUJETOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
    • I. Capacidad de los contratantes
      • A. Personas físicas
      • B. Personas jurídicas
      • C. Prohibiciones de comprar
      • D. Prohibiciones (relativas) de vender
      • E. Las "prohibiciones de enajenar"
      • F. Compraventa a través de mandatario
      • G. Compraventa con intervención de mediador o corredor
  • CAPITULO V. ELEMENTO REAL DE LA COMPRAVENTA
    • I. La vivienda como objeto del contrato de compraventa. Requisitos que ha de reunir
      • A. Existencia real o posible. Referencia a la venta de vivienda futura
      • B. Determinación
      • C. Comercio lícito
      • D. Propiedad de la vivienda. Referencia a la venta de vivienda de ajena pertenencia
    • II. El precio. Requisitos
      • A. Precio verdadero o real
      • B. Precio cierto o determinado
      • C. Precio en dinero
      • D. Precio justo
      • E. El precio en la legislación protectora del consumidor
      • F. El precio en la legislación autonómica
      • G. Intervención de arras
  • CAPITULO VI. LA FORMA DE LA COMPRAVENTA
    • I. La exigencia de documento público. Alcance
      • A. Ventajas del documento público sobre el privado
      • B. La elección de Notario
      • C. La forma del contrato en la legislación protectora del consumidor
  • CAPITULO VII. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
    • I. Conservación de la vivienda
      • A. Los riesgos en la compraventa. Pérdida o deterioro de la vivienda
    • II. Entrega de la vivienda
      • A. Modalidades de entrega
        • 1. Entrega real
        • 2. Entrega instrumental
        • 3. Entrega simbólica
      • B. Objeto de la entrega
        • 1. Identidad e integridad de la vivienda
        • 2. Cabida o superficie de la vivienda
        • 3. Calidad de la vivienda
        • 4. Frutos y accesorios
      • C. Exención de la obligación de entrega
    • III. Obligación de saneamiento
      • A. Saneamiento por evicción
      • B. Saneamiento por vicios ocultos
      • C. Vicios ruinógenos
    • IV. Otras obligaciones del vendedor
    • V. La doble venta de vivienda
  • CAPITULO VIII. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
    • I. Pago del precio
      • A. Posibilidad de suspender el pago del precio
      • B. Pago de intereses
    • II. Otras obligaciones del comprador
  • CAPITULO IX. LOS GASTOS EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA
    • I. Gastos de escrituración
    • II. Gastos de inscripción
    • III. Gastos de cancelación de gravámenes (hipotecas, condiciones resolutorias, etc.) previos
    • IV. Impuestos
    • V. Otros gastos
    • VI. Los gastos en la legislación protectora del consumidor
      • A. Gastos de preparación de la titulación
      • B. Gastos generales en el régimen de propiedad horizontal
      • C. Gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos
      • D. Impuestos
      • E. Otros gastos
  • CAPITULO X. LA RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA
    • I. La resolución del contrato en general. Requisitos de la acción resolutoria
    • II. La resolución de la compraventa de vivienda
      • A. Incumplimiento del vendedor
      • B. Incumplimiento del comprador
        • 1. El requerimiento resolutorio
    • III. La facultad resolutoria en la legislación protectora del consumidor
    • IV. El retracto como causa de resolución de la compraventa

SEGUNDA PARTE. COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON PARTICULARIDADES

  • CAPITULO I. PARTICULARIDADES POR RAZÓN DE LOS SUJETOS DEL CONTRATO
    • I. Compraventa en "zonas de acceso restringido a la propiedad" por parte de extranjeros
    • II. Compraventa de vivienda afectada por la legislación de inversiones extranjeras en España
    • III. Compraventa de bienes inmuebles del Estado
    • IV. Compraventa de bienes inmuebles de las Entidades locales
  • CAPITULO II. PARTICULARIDADES POR RAZÓN DEL OBJETO
    • I. Compraventa de vivienda de ajena pertenencia
    • II. Compraventa de vivienda arrendada
      • A. Viviendas libres
      • B. Viviendas arrendadas por empresas en virtud de relación laboral
      • C. Viviendas patrimoniales
    • III. Compraventa de vivienda usufructuada
    • IV. Compraventa de vivienda en copropiedad (comunidad ordinaria)
    • V. Compraventa de vivienda en régimen de propiedad horizontal
    • VI. Compraventa de vivienda ganancial
    • VII. Compraventa de la "vivienda familiar"
    • VIII. Compraventa de vivienda hipotecada
      • A. Compraventa con asunción de la deuda garantizada
        • 1. Asunción convencional de la deuda
        • 2. Asunción legal de la deuda
        • 3. Asunción judicial de la deuda
      • B. Compraventa con descuento o retención de la carga hipotecaria
        • 1. Descuento del importe de la deuda hipotecaria
        • 2. Retención de la carga hipotecaria
        • 3. Efectos del descuento y de la retención
      • C. Compraventa con pacto de aplazamiento del pago de la parte del precio correspondiente a la hipoteca
      • D. Pago del precio por entero
      • E. Referencia a la "acción de devastación"
    • IX. Compraventa de vivienda embargada
    • X. Compraventa de vivienda en construcción o en proyecto
      • A. Caracterización del contrato
      • B. Cobertura legal y efectos
      • C. Garantías del comprador
        • 1. Cumplimiento de la obligación de entrega.
        • 2. Retraso en la entrega de la vivienda
        • 3. Las entregas a cuenta
        • 4. Previsiones de la legislación autonómica
    • XI. Compraventa de viviendas con protección oficial
      • A. Precio de venta
        • 1. Viviendas promovidas al amparo de regímenes anteriores al del RD-Ley 31/1978, de 10 de noviembre, sobre política de vivienda.
        • 2. Viviendas sociales
        • 3. Viviendas acogidas al RD-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda
        • 4. Viviendas incluidas en el Plan 2005 - 2008.
        • 5. Legislación autonómica
        • 6. Prohibición de sobreprecio o prima
        • 7. Criterios jurisprudenciales
      • B. Cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de compraventa
      • C. Elevación a escritura pública. Honorarios de Notarios y Registradores
      • D. Uso y transmisión de la vivienda
      • E. Publicidad de la venta de viviendas
  • CAPITULO III. PARTICULARIDADES POR RAZÓN DE LOS PACTOS INCORPORADOS AL CONTRATO
    • I. Compraventa con pacto de retraer
    • II. Compraventa con precio aplazado
      • A. Garantías del pago del precio
        • 1. Garantías personales
        • 2. Garantías reales
  • CAPITULO IV. PARTICULARIDADES POR RAZÓN DE LA FORMA
    • I. Compraventa en pública subasta

TERCERA PARTE. ASPECTOS FISCALES DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA

  • CAPITULO I. CONSIDERACIONES GENERALES Y PREVIAS
  • CAPITULO II. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
    • I. Cuestiones generales
    • II. Sujeto pasivo
    • III. Hecho imponible
    • IV. Base imponible
      • A. Comprobación de valores
        • 1.Facultad de la Administración para comprobar el valor real de la vivienda. Casos en que no existe o no se ejerce.
        • 2. Beneficios fiscales. Exención en viviendas de protección oficial
    • V. Cuota tributaria
    • VI.Transmisión en pública subasta
  • CAPITULO III. IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
  • CAPITULO IV. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA
    • I. Cuestiones generales
    • II. Caracterización jurídica y hecho imponible.
    • III. Sujeto pasivo
      • A. Efectos de los pactos entre particulares.
      • B. Exenciones subjetivas
    • IV. Base imponible
      • A. Valor del terreno
    • V. Cuota
      • A. Cuota íntegra
        • 1. Tipo de gravamen
      • B. Cuota líquida
    • VI.Devengo
    • VII.Gestión del Impuesto
  • CAPITULO V. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
    • I.Deducción de la cuota por inversión en vivienda habitual.
      • A. Disfrute de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores
      • B. Obras e instalaciones de adecuación de vivienda.
  • CAPITULO VI. IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO

CUARTA PARTE. ASPECTOS PENALES DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA

  • CAPITULO I. ESTAFA INMOBILIARIA
    • I. Venta de vivienda no propia
    • II. Venta de vivienda gravada como libre
    • III. Venta o gravamen de vivienda dos o más veces
  • CAPITULO II. FALSEDAD DOCUMENTAL
  • CAPITULO III. APROPIACIÓN INDEBIDA DE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA DEL PRECIO

 

LIBRO SEGUNDO

 

PRIMERA PARTE. LA COMPRAVENTA CON PRESTAMO HIPOTECARIO

  • CAPITULO I. EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
    • I. Concepto y caracterización jurídica
    • II.El prestamista
      • A.Entidades que pueden conceder préstamos hipotecarios
    • III.El prestatario
      • A.Capacidad
        • 1. Menores sujetos a la patria potestad
        • 2. Menores emancipados
        • 3. Personas sujetas a tutela
        • 4. Ausentes
        • 5. Cónyuges
  • CAPITULO II. MODALIDADES DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO
    • I.Préstamo a tipo fijo
    • II. Préstamo a interés variable
      • A. Redondeo de los tipos de interés
    • III. Préstamo con cuota de amortización fija
    • IV.Préstamos a interés variable " con techo "
    • V.Préstamo a interés mixto
    • VI.El tipo de referencia
      • A. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de Bancos
      • B. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de Cajas de Ahorro C. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años del conjunto de entidades
      • D. Tipo activo de referencia de las Cajas de Ahorro ( Indicador CECA, tipo activo)
      • E. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años
      • F.Tipo interbancario a un año ( MIBOR a un año).
      • G. EURIBOR
      • H. Condiciones de los tipos de referencia
    • VII.El diferencial
  • CAPITULO III. COSTE EFECTIVO DEL PRÉSTAMO
    • I. La tasa anual equivalente ( TAE )
    • II. Los gastos del préstamo
      • A. Gastos de tasación
      • B. Comisiones
  • CAPITULO IV. FORMALIZACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
    • I. Consideraciones previas. Transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. La 0rden de 5 de mayo de 1994
    • II. Actos preparatorios
      • A. Folleto informativo
      • B. Tasación de la finca. Orden 805/2003, de 27 de marzo
      • C. Oferta vinculante
    • III.Documento contractual
      • A.Cláusulas financieras del contrato
    • IV. Acto de otorgamiento. Intervención del Notario.
  • CAPITULO V. OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO
    • I. Pago del capital e intereses
      • A.Sistemas de amortización del préstamo
      • B.Vencimiento anticipado del préstamo
  • CAPITULO VI. SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
    • I. Consideraciones generales
    • II.La Subrogación " ex artículo" 1211 del Código Civil.
      • A.Presupuestos de la subrogación
      • B.Condiciones mejorables mediante la subrogación
      • C.Procedimiento para la subrogación
      • D.Derecho de enervación de la subrogación
      • E.Subrogación sin el concurso del acreedor originario
      • F.Efectos de la subrogación
      • G.Ejecución de la hipoteca
      • H.Comisión por amortización anticipada
      • I.Honorarios notariales y registrales
      • J.Beneficios fiscales
    • III.Modificación del préstamo hipotecario
      • A.Beneficios fiscales
      • B.Honorarios notariales y registrales
      • C.Comisión por ampliación del préstamo hipotecario

SEGUNDA PARTE. LA EJECUCION DE LA HIPOTECA

  • CAPÍTULO I. ACCIONES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO
    • I. Procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca
      • A. Ámbito de la regulación legal
      • B. Competencia
        • 1. Competencia objetiva
        • 2.Competencia territorial
      • C. Demanda ejecutiva
        • 1.Contenido
        • 2.Personas frente a las que debe dirigirse
        • 3.Documentos que han de acompañarse
      • D. Requerimiento de pago
      • E. Certificación de dominio y cargas
      • F. Comunicación del procedimiento al titular inscrito y a los acreedores posteriores
      • G. Administración de la finca o bien hipotecado
      • H. Convocatoria de la subasta. Publicidad de la convocatoria
      • I. Pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante
      • J. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes
        • 1.Vencimiento anticipado de deudas a plazo
        • 2.Hipoteca de vivienda familiar
      • K. Oposición a la ejecución
      • L. Tercerías de dominio
      • M. Suspensión de la ejecución por prejudicialidad penal
      • N. Venta extrajudicial de bienes hipotecados
        • 1. Hipoteca a las que se aplica
        • 2. Presupuesto

TERCERA PARTE. ASPECTOS FISCALES DEL PRESTAMO HIPOTECARIO

  • CAPITULO I. TRIBUTACIÓN DEL PRÉSTAMO GARANTIZADO CON HIPOTECA
    • I. Consideraciones generales. Sujeción al impuesto sobre el valor añadido (IVA) o al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (TPO)
    • II. Préstamo hipotecario sujeto al IVA. Gravamen por la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD)
    • A. Hecho imponible
    • B. Sujeto pasivo
    • C. Base imponible
    • D. Tipo impositivo
    • E.No exención: Examen del art. 45. I B) del Texto Refundido del Impuesto
    • F.Extinción del préstamo hipotecario.
      • 1. Exención de la cancelación de hipotecas
  • CAPITULO II. PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA MODALIDAD DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (TPO)
    • I. Hecho imponible. Garantía simultánea y sobrevenida
    • II. Sujeto pasivo, base imponible y tipo impositivo
      • III. Extinción del crédito hipotecario
  • CAPITULO III. PRESCRIPCIÓN
    • I. Plazos de prescripción
    • II. Actuaciones que interrumpen la prescripción
    • III. Efectos de la prescripción

ANEXO I. FORMULARIOS NOTARIALES

  • 1. Escritura pública de compraventa de vivienda libre hipotecada
  • 2. Escritura pública de Compraventa de vivienda libre hipotecada con precio aplazado, condición resolutoria y cláusula penal
  • 3. Escritura pública de carta de pago y cancelación de hipoteca
  • 4. Escritura pública compraventa de vivienda de protección oficial
  • 5. Escritura de compraventa de vivienda "precio tasado"
  • 6. Contrato privado de compraventa de vivienda libre en proyecto
  • 7. Modelo de renuncia a la exención de IVA

ANEXO II. LEGISLACIÓN

  • Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
  • 0rden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
  • 0rden de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las entidades de crédito.
  • Circular del Banco de España 8/1990, de 7 de septiembre.

ANEXO III. JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Una unidad de:
LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON PRESTAMO HIPOTECARIO
(ref. 1079)
IMPORTE TOTAL
(impuestos incluidos)
116,37