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EL IMPAGO DE CUOTAS Y LA GESTIÓN DE LA MOROSIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS


EL IMPAGO DE CUOTAS Y LA GESTIÓN DE LA MOROSIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS  Incluye formularios On-line
ref. 2952
Daniel Enrich Guillén
2ª edición julio de 2016
344 páginas
Precio de Venta (IVA y Gastos de envío incluidos) EN PROMOCIÓN  59,18 €


9788490901359 portada: EL IMPAGO DE CUOTAS Y LA GESTIÓN DE LA MOROSIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Incluye formularios On-line [Daniel Enrich Guillén]

En la obra se aborda el problema de la morosidad en las comunidades de propietarios. Se trata, por tanto, de una cuestión de máxima actualidad y de evidente calado social en el actual contexto de crisis económica, caracterizado por el sobreendeudamiento de las familias y por la creciente dificultad para hacer frente a los gastos corrientes más comunes.

El estudio se realiza desde una vertiente principalmente pragmática, aportando respuestas desde diversos enfoques y, por supuesto, atendiendo a los pronunciamientos de nuestros tribunales.

En la obra se proponen distintos instrumentos para afrontar la problemática suscitada por la morosidad y el impago de cuotas en las comunidades de propietarios, orientando el análisis jurídico en orden a fomentar un sistema de soluciones a la grave situación provocada por el impacto de la morosidad en un régimen jurídico de máximo interés social como es la propiedad horizontal.

En esta segunda edición, además de actualizar su contenido y adaptarlo a las últimas reformas legislativas, sin duda de calado en la materia que nos mueve, con la Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y la Ley 42/2015, de 5 de octubre que afecta a la Ley de Enjuiciamiento Civil, se ha pretendido incorporar una temática como es la mediación, cuya apuesta legislativa y social empieza a ofrecer sus frutos.

Otra de las cuestiones que en esta nueva edición se han reforzado es la relativa a la fase de ejecución en lo que atañe a las resoluciones surgidas a raíz de la reclamación de la deuda en el ámbito de las Comunidades de Propietarios.

De la misma manera se han recogido los últimos pronunciamientos jurisprudenciales en la materia que da título a esta monografía, buscando en todo momento el pragmatismo de la obra.

SUMARIO

Introducción

  1. Realidad Social
  2. La cultura del impago
  3. Conceptos de morosidad y mora

CAPÍTULO I. Sujeto activo. La comunidad de propietarios

  1. Los complejos inmobiliarios privados

CAPÍTULO II. Sujeto pasivo. El vecino y propietario

  1. Crédito: acreedor; deudor
  2. Mancomunidad y Solidaridad

CAPÍTULO III. Marco normativo

  1. La idea de Comunidad
  2. El tratamiento de Comunidad en el Código Civil y en otros códigos forales
  3. La Ley de propiedad Horizontal y el artículo 396 CC
  4. Instrumentos normativos de la Comunidad de Propietarios
    • Título constitutivo
    • Estatutos
    • Normas de Régimen Interno
    • Acuerdos adoptados en Junta
    • Conclusiones

CAPÍTULO IV. Obligación de los propietarios y otras cuestiones

  1. La naturaleza de la obligación
  2. Obligación de pago
  3. Distinción entre coeficiente o cuota de participación en los gastos y coeficiente de participación en el inmueble
  4. Las relaciones de vecindad
  5. Visión de las posibles normas que regulen la morosidad como normas de convivencia
  6. La idea de insolidaridad en la conducta del vecino moroso
  7. La idea del doble vínculo de vecindad o vecindad reforzada
  8. La preocupación del legislador por prevenir e impedir la morosidad
    • Otras medidas que serían deseables
      • El promotor y la idea de la constitución de un aval para cubrir la morosidad
      • La acción de cesación para causas de morosidad
  9. Gastos Generales y fondo de reserva en la Propiedad Horizontal
    • Gastos Generales
      • Elementos comunes
      • Gastos ordinarios
      • Gastos extraordinarios
      • Gastos sobre elementos comunes de uso privativo
      • La distinción entre cuota y gasto
      • El alcance de lo que puede considerarse gasto general
      • Distinción entre gastos generales y gastos particulares
      • Las obras de mejora
    • El denominado fondo de reserva
    • Conclusiones

CAPÍTULO V. La afección real

  1. Alcance de la Afección
  2. Distinción entre afección y privilegio
  3. La coexistencia de obligación personal del deudor con la afección real
  4. Acerca de las derramas extraordinarias
  5. Distinción entre obligación de contribuir a los gastos generales y obligación por afección real

CAPÍTULO VI. Tipología de vecinos morosos

  1. Aspectos Objetivos
    • Cuantía de la deuda
    • Con fundamentos legales que sustenten su posición
  2. Aspectos Subjetivos
    • El vecino con recursos escasos
    • El vecino esquivo y renuente
    • El vecino forzoso o carente de espíritu de vecindad
    • El vecino disconforme
    • Conclusiones
  3. El promotor y las entidades de crédito
    • El promotor
    • La entidad bancaria

CAPÍTULO VII. Tipos de deuda

CAPÍTULO VIII. Las comunidades de propietarios frente al concurso de acreedores

  1. La Comunidad frente al vecino moroso que incurre en concurso de acreedores
  2. El concurso de acreedores
  3. Competencia y ámbito de aplicación de la ley concursal
  4. El presupuesto subjetivo del concurso
  5. El presupuesto objetivo del concurso
  6. Legitimación
  7. Concurso voluntario y concurso necesario
  8. La declaración del concurso
  9. Las secciones del concurso
  10. El incidente concursal
  11. La comunicación del crédito
  12. Reconocimiento de créditos
  13. Los procedimientos instados por la comunidad antes de la declaración de concurso del vecino moroso
  14. El tipo de crédito
  15. El reconocimiento de crédito privilegiado a favor de la Comunidad derivado de las obligaciones de la Ley de Propiedad Horizontal
  16. Las cuotas devengadas por gastos generales de la Comunidad tras la declaración de concurso
  17. Convenio o liquidación. La continuidad de la actividad empresarial del promotor
    • Convenio
    • Liquidación
  18. Los bienes hipotecados
  19. Del pago de los acreedores

CAPÍTULO IX. Penalización de la morosidad

  1. Generalidades

CAPÍTULO X. La reclamación de la deuda

  1. Representante de la comunidad. Legitimación
  2. La reclamación extrajudicial
  3. Exención de la tasa para litigar
  4. Prescripción del crédito
  5. La prelación del crédito a favor de la comunidad de propietarios
  6. Acerca del procedimiento monitorio general
  7. El procedimiento monitorio en la Ley de Propiedad Horizontal
  8. El procedimiento de juicio declarativo verbal
  9. El juicio declarativo Ordinario
  10. Requisito de procedibilidad para recurrir
  11. La posibilidad de dirigir la demanda de manera conjunta contra varios propietarios morosos
  12. Resumen y paso a paso
  13. Acciones de los vecinos ante disconformidades con la deuda

CAPÍTULO XI. La ejecución de sentencia

  1. Ejecución
    • Lo innecesario de una intimación o requerimiento previo al pago
    • Postulación procesal. Intervención de abogado y procurador
    • El vecino desahuciado
  2. Embargo y procedimiento de apremio
    • Concepto y alcance de embargo
    • Entrega directa al ejecutante
    • La subasta
    • Subasta sin ningún postor en los bienes inmuebles
    • Los bienes hipotecados en deudores con pocos recursos
    • La anotación preventiva de embargo a favor de la comunidad
    • Destino de las sumas obtenidas en la subasta de los bienes inmuebles

CAPÍTULO XII. La reclamación de indemnización por daños y perjuicios sufridos por la comunidad por la conducta del vecino moroso

CAPÍTULO XIII. La repercusión de la existencia de morosos frente a terceros

Capítulo XIV. La hipótesis del ejercicio de la acción de cesación ante las conductas de morosidad

  1. El alcance de la acción de daño mencionado en el artículo 7 LPH
  2. La prohibición dirigida al propietario y al ocupante
  3. Concepto del término desarrollar y significado de la frase “desarrollar en el inmueble”
  4. Concepto de actividad
  5. En el supuesto de que se recogiera en los estatutos la cuestión de morosidad, ¿cabría entender que se podría considerar una actividad encuadrable en el supuesto contemplado en el artículo?
  6. Posibles ventajas frente al procedimiento específico
  7. La consideración de actividades prohibidas en la línea del daño que puede producir la morosidad
  8. A modo de conclusión

Anexos

  • Decálogo de medidas
  • La mediación como forma de resolución de conflictos de vecindad
  • La hipótesis del ejercicio de la acción de cesación ante las conductas de morosidad

Formularios

  • Ejemplo de Memoria explicativa para adjuntar a informe económico
  • Escrito de Convocatoria de Junta con la existencia de vecinos morosos
  • Escrito de Convocatoria de Junta para acordar medidas contra la morosidad
  • Modelo de Acta aprobando medidas contra la morosidad
  • Estatuto con clausulado regulando la morosidad
  • Escritos de reclamación de deuda a vecino moroso. Previo al tratamiento de la cuestión en Junta
  • Comunicación del acta aprobando liquidación de deuda y toma de acciones legales
  • Acta aprobando liquidación de deuda y acciones legales
  • Modelo de escrito de comunicación previa a instar la demanda de ejecución
  • Formulario Monitorio
  • Formulario aceptando la propuesta del Juzgado modificando la cuantía del monitorio
  • Formulario Demanda de Ejecución
  • Formulario Juicio Ordinario
  • Certificado de deuda
  • Diligencia para la comunicación en el tablón de anuncios
  • Formulario solicitando formar parte en procedimiento concursal
  • Formulario de comunicación de crédito en concurso de acreedores
  • Formulario solicitando el embargo de bienes concretos tras la averiguación patrimonial
  • Contrato de mediación y acta de inicio
  • Formulario de acta final de mediación civil
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